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2019曼谷的房子现在还能买吗?分析曼谷房产市场状况

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发布时间:2019-08-22 10:00:05   作者:曼谷客    阅读量:

2019曼谷的房子现在还能买吗?分析曼谷房产市场状况

蛮长时间没有跟大家聊有关泰国房产的话题了。2019年就要过去快三分之二,也是时候根据当下的市场形势来为大家分析一下泰国房产,尤其是曼谷房产市场的状况了

曼谷新盘的首季消化率下降

很多不了解曼谷房产市场的国内朋友,往往一开始带着一种“白菜价”的观念。其实与国内相比照,曼谷的公寓新盘的价格并不是那么低。就整个大曼谷范围而言,新盘公寓的平均价格在去年就已经是平均每平方约2.1万人民币,在曼谷市中心地段,新盘公寓的均价约在人民币5.8万每平方。目前曼谷公寓的最高房价纪录是约每平方17万人民币。

一些国内朋友不理解曼谷公寓房价的一个主要因素是还是把曼谷当做一个落后的东南亚旅游城市,但我要告诉你的是:根据国际城市经济研究机构的分析,曼谷是和中国的广州处于同一级别的国际大都市。

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曾经有一位来自国内大城市的朋友说:我就是不能接受曼谷市区里的一个公寓单价要人民币4万!那请问,你接受上海的一个30多年房龄的的老破小房子单价要人民币5万吗!?你觉得“贵”,曼谷的房价有没有可能跌下来呢?不好意思,从上面这张近十年的曼谷公寓房价走势图来看,曼谷的房价已经稳步上涨了十年了。按照目前的汇率,整个曼谷的公寓新盘均价约为人民币2.6万元!

2018年下半年,曼谷的公寓新盘项目发布非常热闹,开盘量创造了新高。但进入2019年后,新盘发布就冷清了下来。在新盘推出后的首季度消化率方面,也回到了近年来一个较低的水平,略低于50%。这是否意味着曼谷的公寓卖不动了,涨到顶了,要开始跌价了呢?我们还是要从最近影响了新盘消化的原因方面入手分析。

泰国央行的调控政策会让曼谷房价下跌吗? 

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首先从供求规律来看,2018年下半年,曼谷公寓新盘的上市数量是创造了近年来的新高的。为什么会一下子放量呢?就在2018年11月,泰国央行出台了一个针对房贷的调控措施,为了防范炒房风险,对购买第二、第三套房的贷款调低了贷款成数。购买第二套公寓的购房者只能申请九成的住房贷款,购买第三套公寓的购房者贷款成数只能是八成。该项政策于2019年4月1日开始正式实施。所以一些开发商为了抢在新政策实施之前,消化即将交付的项目,进行了新盘的提速。

泰国央行这个调控政策严厉吗?看过了国内房产调控限购又限贷的我们只能呵呵了!但是你知道泰国人是怎么买房子的么?泰国公寓分泰国人份额和外国人份额,泰国人买房,在付了定金之后,首付是可以按照月供的方式按月支付的,就像还信用卡一样。月供的时间和房子的施工期一样,就是说如果买的期房,两年后才交付,那就分24个月慢慢月供。然后等交房的时候,就可以拿去银行申请余下金额的贷款。

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贷款的利率前三年大约3%多一点(以前最低我看到过2.95%的利率),三年以后的年利率约为6%多一点。而且,有的泰国人买房,还可以贷款到房子总价的120%,这多出来的20%,是因为他和开发商说好,把装修的钱也算进房子总价里。所以,在泰国人的观念里,买房靠银行,最好不动自己的钱!

所以泰国央行的这项新政,会打压一部分泰国人的买房积极性。也就是那些有意买多套房谋利的购房者,但对于初次购房者没有影响。据估计,这项新政会减少约10%的泰国人购房需求。根据泰国房地产事务局的数据,曼谷公寓的库存量增加了6.5%,达到了创纪录的81,818套。这么多没有卖掉,是不是意味着曼谷房价涨不动了要跌价呢?

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同样来自泰国房地产事务局的数据,这些存量的房子,总体价值上涨了15%,达到了329.4亿泰铢(大约相当于75亿人民币)。是2106-2018年平均年度预售的房产价值的1.4倍。2018年销售的新盘单套平均总价约为每套390万泰铢,2019年销售的新盘单套总价已经上升到每套约450万泰铢(约合人民币103万)。

综合上述数据分析,可以看到尽管积压了一部分存量房产,但总体上没有改变曼谷房价稳步上扬的趋势。为什么在泰国央行调控政策下,曼谷的房价能依然稳步上行呢?关键在于土地的价格!泰国是土地私有制的国家,曼谷市区的土地资源一直非常的稀缺。

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看上面的这条消息,8%-10%的年均土地价格上浮恰好就是曼谷市中心地段公寓房价每年的平均涨幅。消息里的暹罗广场和奇隆地段,就是旅游者非常熟悉的Siam商圈和四面佛一带,“哇”是泰国的土地面积单位,一哇相当于4平方米,也就是说这些地段的地皮价格是每平方25万泰铢,按照现在的汇率,相当于人民币5.7万每平方的地皮价格。

泰国央行、开发商的动向

2019全球经济面临着更多的风险和压力,泰国作为一个以出口和旅游业为经济支柱的国家,也不能独善其身。最近泰国央行有两个大动作:8月7号,泰国央行宣布,将基准利率从1.75%下调至1.50%,为4年多以来首次降息,以刺激经济并抑制泰铢上涨,应对全球风险。泰铢在近五年来,一直对美元保持升势,泰铢的坚挺,从某种程度上来说,抬高了泰国出口产品的价格。

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从外国人买房的角度,泰铢的升值也增加了外国人的购房成本,就中国人买泰国房子来说,人民币在一年间对泰铢贬值了10%,这也意味着2019年来买同一套曼谷公寓,中国购房者要付出的人民币比2018年要多出10%。如果泰国央行的降息能够让泰铢汇率回到一个相对较低的水平,对于泰国的出口、旅游会有推动作用,也有利于外国人在泰国买房。

另外,据泰国媒体8月16号的报道,泰国央行金融机构稳定部副行长隆纳顿透露,央行研究后决定对自2019年4月1日起实施以来的房贷调控措施实施新的调整。主要针对的是联名贷款人的限制要求。按照之前的限贷令,联名贷款人将被认定为该项房贷的实际贷款人之一,因此在其申请新的房贷时将受到该联名贷款身份的影响而无法获得等额的贷款。新规则对联名贷款人身份进行了新的区分,即不再将其认定为实际贷款人或是该房贷产品的直接受益人。

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举个例子:夫妻两人买房,合同上有两个人名字,但如果产证上只写丈夫的名字。妻子再去买一套房,可以按照首套房算,不受贷款成数限制。这样,等于变相放宽了原来的贷款限制政策,对于泰国人买房也放了一个口子。泰国央行近期这两项政策的出台,对2019年相对冷清的泰国房产市场是吹了暖风。在市场的供应方——开发商方面,并没有坐等市场回暖。其实从进入2019年开始,不少开发商就纷纷采取了应对措施。

最有效的当然就是推出优惠,比如这个位于曼谷的黄金地段,日本人聚居区,附近有两大Shopping Mall(正在建设第三个)的楼盘Noble BE33,自一月份起以优惠价销售,目前已经快要售罄。还有的楼盘是以你买房我买单为促销手段,比如这个位于曼谷的“新天地”的楼盘Origin Park Thonglor。

购房者的选择

2019曼谷的房子现在还能买吗?分析曼谷房产市场状况

回到本文标题提出的问题,2019年,曼谷的房子还能买吗?我们先看事实,2019年下半年,曼谷的楼盘推出速度似乎又回复到一个正常的水平。来看看一些售楼处的实际情况:比如这个在曼谷泰国人喜欢的生活区Ladprao地区的新盘,距离地铁站25米,均价约2.6万人民币每平方。泰国人份额开盘当天,仅100套可售,却有600泰国人一早排队拿号抢购。100套房当天卖完!

这个位于曼谷轨道交通“一号线”素坤逸线的中段站点Punnawithi附近450米,泰国第一大开发商的多层公寓楼盘,也是在泰国人份额开盘当天售楼处挤满人,进样板房都要排队。这个也是泰国第一大开发商Pruska的楼盘,位于曼谷中心的湄南河畔的河景高层公寓。开盘一月余,现在全楼667套房,只剩下13套可售了。

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不仅是曼谷市区里的楼盘最近销的快,在曼谷的新兴城市副中心BangNa地区的一些性价比高的楼盘也是一样。这个楼盘开卖45天,已销售近300套,现在只剩下一些面积大的大一房。这个也是在BangNa地区的楼盘,以前我们在《昆哥探房》里介绍过的绿洲郦景,最近迎来了神秘海外买家,一下子出手买下100套!对,你没有看错,是100套。售楼处小姐姐都笑不动了

最后我们总结一下:曼谷的房产市场从长期趋势来说,还处于一个稳定上升期,2019年虽然有暂时的遇冷。但可以视为一个正常的调整,在进入一个整理调整的平台期。在这种情况下,卖方,也就是开发商往往会出台一些有利购房者的优惠措施。对真正有实力有眼光的购房者来说,也是一个进场挑选有价值有潜力的优质房产的机会。

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