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听说你想来普吉岛买房?这份普吉岛买房避坑秘笈送给你

发布时间:2018-05-23 11:53:30   作者:丸子    阅读量:

听说你想来普吉岛买房?这份普吉岛买房避坑秘笈送给你

2014年,我来普吉岛做的第一件事儿,就是买了一套普吉岛拉威海滩旁边的公寓。这篇文章就以自己当时的买房经历,只是做一个纯介绍个人普吉岛买房的经验分享,并不专业,欢迎讨论,不推荐任何普吉岛的房地产项目,不挡任何人的财路。

普吉岛买房第一坑

普吉岛买房避坑秘笈

Leashold产权有90年,而我们的才70年,所以90年也没事?

中国中介最喜欢的套路就是咱们国家才70年的产权,而泰国的leasehold有90年,然后他不会给你讲明白这个90年到底是什么样的,你一听觉得是啊,还是人家泰国好,头脑一热就买了。我当年去买房,很庆幸碰到的两个外国中介都很实在,他们会极力建议你买Freehold,英国小哥哥很直接的说Leasehold本质就是你从地主那里租的房子,每30年到期一续,你并没有这个房子的完整产权。

且不论转手是否好卖,在产权的权益上就有非常大的区别。Freehold是永久产权,公寓的Freehold是外国人唯一可以合法购买的永久产权,你会得到一张黄色的产权地契(是黄色的,不是复印的,只不过是你公寓的面积,不是土地的),你还会得到一个泰国人的户口本。你拥有它完全的产权,可以去银行做抵押贷款,只不过贷款比较难。国内虽然只有70年,同样你有房本,你可以把房子用作抵押。而Leasehold是不可能给你做抵押的,因为你没有属于你自己的地契。

普吉岛买房第二坑

普吉岛买房避坑秘笈

过户税费3.3%?

为什么会有一共6.6%,开发商和买方各一半3.3%这样的税率存在,这个我不太清楚,我推测大概是中国人包房,所以新房其实变成了二手房,但仅仅是推测,我不是具体从业人员,不是很肯定,欢迎大神指教。目前市场上有非常多中国人参与的项目都会报出这样的税率,基本上我看到这个税率就会转头走人。

因为我买的房子只交了1%左右的税,我的朋友在曼谷买房,以及我询问过的没什么中国人参与的项目全部都是这个税率比。而当年我把我公寓卖掉,我们去土地局过户,我和我的买家在这次二手房的交易中共承担了大概5-6%的税费。所以不用多说,一套房多的税是小事儿,这个房子到底是什么性质,一定提前了解清楚。至于付款到中国账户,就更是比较扯。Freehold会严格的要求出示境外转账汇款证明,这点一定要注意。

普吉岛买房第三坑

普吉岛买房避坑秘笈

只有一张图纸,EIA没过,4年以后交房,你敢买?

我只能说,大饼很美好,现实很骨感。EIA是什么?泰国环境影响评价,很多帖子都介绍过了,它是对开发商实力的一大考核,非常严格,非常难过。只有EIA通过以后,楼盘才可以正式开工及发售。如果你买的时候还没过EIA,意味着你的开发商没办法开工,设计随时都会变化。所以,图纸再美好,交房一坨屎,几年以后才发现买的和之前不一样,你该怎么办?投诉?告他?赔钱?

这些事儿你在国内都那么难维权,你觉得你一个人在泰国人生地不熟,泰语都不会,你能搞得定?如果可能尽量还是选择已经在盖的期房,或者准现房,相对还是有一些保障。如果是交房很久的现房,说明销售不好,并且你可能会买到被住过的房子,所以里面的设施会不太有保障,比如当年我买的那套房子,会经常修修补补。

普吉岛买房第四坑

普吉岛买房避坑秘笈

包租10年,每年固定7-8%收益,有保障?

你真的会觉得这是保障,而没有发现这是个巨大的坑么?以你买200万泰铢房子为例,每年收益7%来计算,1年你大概可以拿到14万泰铢,2年、3年还好,10年以后14万泰铢是多少钱呢?虽然泰国经济发展没有中国好,楼市的涨幅和通货膨胀率也没有那么夸张,但可以肯定的是现在的14万泰铢的年收益,和10年后14万泰铢的年收益绝对没办法等价。等你反应过来了,合同已经签了,毁约毁不成,人家有各种办法扣你钱。而你其实也没办法像我一样在普吉自己打理房子的租售。这就会很郁闷。

这还是在开发商有良心的情况下真的会返你10年,很多小开发商,大概就比我公司规模没大多少,圈块地,你也不知道到底是不是他们的,楼也没建,那么大的体量,你有什么理由相信他不会像前两天那个泰国开发商一样卷钱跑掉,而老老实实给你建房子做管理呢。所以包租这件事儿恐怕没有你想的那么好。

普吉岛买房避坑秘笈

还有,你要相信羊毛出在羊身上,他给你承诺的收益其实早早就加在你的房价里了。我2014年花了190万泰铢包家具家电,27平米,现房,Freehold,收益与开发商55分成。小区环境,位置,房子当时我都很满意,但是当我收到第一次包租回报的时候我的内心是崩溃的,开发商很诚恳的给我们业主写了一封道歉信。但是当我拿到第二次收益(10-12月,12月普吉岛最赚钱的月份)之后毅然决然地取消了它们的包租合约。

你可能都难以想象,租金有多低。我在很无奈的情况下才自己做Airbnb房东,这套房子旺季的时候一个月大概能有2万泰铢左右的净收入,淡季不稳定,好的时候有1.5万泰铢,差的时候会有8000泰铢左右,全年均下来也基本上刚刚够7%-10%的收益。而我的管理公司,当年3个月只给了我4000泰铢,这是什么概念?我真的不知道,这家Booking评分8.4,外国人居住起来口碑还不错的公寓,他们是怎么能烂到只给出4000泰铢的收益。而现在同开发商隔壁的三期同户型已经卖到300多万,3年包租8%,并且如果你一次性付清,提前可以给你返租金。

普吉岛买房避坑秘笈

你觉得这100多万泰铢都去哪了?190万的时候,我每年做7%-10%已经感觉很吃力了(当然受各方面因素限制,自己管理确实不如管理公司),但现在300万泰铢同户型房子,你相信他们有实力给你分成8%?即使这样,我都觉得这家开发商比起现在的很多开发商也还算良心了,虽然我们一度撕逼到要去法院的程度,但是至少它的全部手续合规,位置不错,而你真的能落下一套实实在在的房子,这个位置也确实稀缺。

如何来看一个项目投资回报率是否靠谱,你用你的房价*他承诺给你的回报率/12个月看下每个月平均下来的租金情况,但是这只是你大概净得的一个收入,管理公司至少要赚到你净收入的2倍到3倍才可以Cover他的成本及利润。然后你再来倒推下你每天的房价,看看这个价格是不是一个比较合理的房价,如果用这个价格你是否愿意住(算法不一定准确,但是可以用这种方式做一个初评)。

普吉岛买房避坑秘笈

我觉得这种公寓产品其实很难等同于酒店,除非全部打包强制酒店管理,不然一部分酒店管理,一部分房东经营,里面一定会非常混乱,租金也不会很好。比如我的那套房子,官方标价旺季2000泰铢,淡季1000-1200泰铢,但实际上我在自己出租的时候,旺季1400泰铢基本上就是极限,淡季最淡的时候基本上只能卖到500-800泰铢。

因为整个小区的市场就在这里,大家都是自己管理,所以压价很低,管理公司就很难再做高。但如果是同级别的酒店,淡季至少还是可以卖到1000泰铢+,而且如果营销能力强,基本上也是可以做到满房的。刚刚谈到Airbnb,最近泰国的一条法律让很多房东都水深火热。其实这条法律一直都在,只不过最近又更加明确了没有正式取得酒店执照的物业是不可以做30天以下的短租的业务。

普吉岛买房避坑秘笈

虽然还不明确的知道之后的走向会怎样,但是这对在售的物业项目不是一个什么好消息,特别是普吉岛。为什么?因为普吉岛本来是旅游城市,大部分的出租业务就是靠类似酒店的日租,这一法令的限制,会大大影响物业的日租业务,而Airbnb是我们这些房东的主要销售渠道,也将会受到很大的影响。

第五坑

普吉岛买房避坑秘笈

中国买房思维看泰国

很多人错过了当年中国房产的大红利时期,所以把眼光放向海外,或者考虑全球资产配置,以对冲风险,再加上各种忽悠,就真把泰国当成了未来投资的蓝海,准备捞一笔。什么学区房概念,未来交通的规划,市中心商圈,中国人的思维和心理,统统用起来,什么烂房子,包装一下,都是好项目。这些东西在曼谷不算什么,在普吉岛就更不值得一谈了。普吉岛的核心就是海滩区。

学区房是啥?远离游客的郊区而已。普吉岛的国际学校大部分只要你足够有钱就可以上,少部分非常优秀的,需要孩子也足够优秀,但是最主要的还是要有钱,所以所谓学区房只是离的近而已。普吉岛最好的两所国际学校British International School和UWC都在荒郊野岭,BIS所在的区域我很喜欢,一套又一套的小别墅在建,风景宜人,但是我一直下不了决心买。

普吉岛买房避坑秘笈

因为离我的活动区域,游客区域实在太远,如果我退休,也许我会毫不犹豫的选择那里,但是现在,我还是想每天多睡一会。已经有很多年在说普吉岛要建轻轨啦,地铁啦,反正他们的蜗牛速度,你指望你的房子守着轻轨增加附加值,还不如趁早换个项目,更何况普吉岛本来不大,基本上家家有车或摩托车,我们有或没有公共交通,也都过了这么多年了,你觉得真的会有多大的颠覆么?

至于市中心商圈,比如Central商圈,确实方便,但是以本地人为主,房子不贵,也确实租不上价。周围的Condo,一室长租基本上都是在1.2万泰铢上下打转,有的可能只有8000-9000泰铢。不是说不会有游客来住,但是获客成本和难度要远远大于海滩区,毕竟大家来普吉岛是为了看海的,又不是光来逛街的。而海滩区的小公寓,如果不做日租,仅凭长租,也是很难租高价的。

普吉岛买房避坑秘笈

像以前的Saturdays月租4万泰铢,像我们这些土著,虽然喜欢,但是基本上不可能会花4万泰铢住一个45平米装修很漂亮的公寓。如果我单身,我能给到的价格最多是1.5-2万泰铢,因为4万泰铢左右我已经可以租到一个位置方便,带泳池的两卧室别墅,我为什么会花同样的价格去住一个位置差不多的公寓呢?

所以在普吉,公寓的长租收益并不好。如果是日租,就完全不同,再以Saturdays为例,自从他们不只做长租以后,局面就完全不同。一晚上2500-3000泰铢,旺季的时候5000-6000泰铢的日销售价格,是完全合理并能被接受的。加上项目的开发商和Foto Hotel是同一家,出租对她们来说完全没问题。即使这么有经验的团队,他们给到的包租方案也仅仅是3年6%。

普吉岛买房避坑秘笈

虽然整体看,普吉岛的土地资源是越来越稀缺,房价上涨是必然,但是因为本地人的刚需不旺盛,所以市场并没有想象中的那么好。从你卖二手房要交的中介费就可见一斑。很多人想着,我买一套房,存着,除了赚租金,还有土地每年升值的部分,稳赚不赔,到时候即使有什么问题,转手一卖就好了。但整个泰国的二手房买卖都不活跃,你的房产可能很难变现,在没变现之前,他就是一堆数字而已,所以如果你是抱这样的想法,一定要慎重再慎重。

所以,总结来看,如果你是身家千万以上,有闲钱,花个几十万上百万就跟买个包和衣服一样简单,偶尔来普吉岛度个假,想住自己的房子,欢迎你来普吉岛置业。如果你只是手里刚刚好有100多万的闲钱,怕放着也没有特别好的投资渠道,想着省事儿还有人帮你打理房子,每月有租金,房子还会升值以后变现,建议还是慎重出手。

普吉岛买房避坑秘笈

普吉岛的房子租金收益不差,但是泰国政策变幻莫测,还是会存在比较大的风险。从全球资产配置来看,泰国可能不适合每一个人。那为什么我会在普吉岛买房?第一次不了解,发现接了个烫手山芋,第二次纯粹自住需求,而且我老公是泰国人我们可以全款贷款,不占用资金,银行的4%利息的便宜不占白不占。

本文图片来源于网络,纯粹随机挑选,不针对任何项目。我不是专业地产从业人员,只从我自己的切身感受出发,写我自己的经验和看法,如有不专业的地方欢迎讨论。如果挡了谁的财路,也希望放过小的,小的没那么大影响力,只是写写自己的见闻。

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