2014年，我来普吉岛做的第一件事儿，就是买了一套普吉岛拉威海滩旁边的公寓。这篇文章就以自己当时的买房经历，只是做一个纯介绍个人普吉岛买房的经验分享，并不专业，欢迎讨论，不推荐任何普吉岛的房地产项目，不挡任何人的财路。
普吉岛买房第一坑
Leashold产权有90年，而我们的才70年，所以90年也没事？
中国中介最喜欢的套路就是咱们国家才70年的产权，而泰国的leasehold有90年，然后他不会给你讲明白这个90年到底是什么样的，你一听觉得是啊，还是人家泰国好，头脑一热就买了。我当年去买房，很庆幸碰到的两个外国中介都很实在，他们会极力建议你买Freehold，英国小哥哥很直接的说Leasehold本质就是你从地主那里租的房子，每30年到期一续，你并没有这个房子的完整产权。
且不论转手是否好卖，在产权的权益上就有非常大的区别。Freehold是永久产权，公寓的Freehold是外国人唯一可以合法购买的永久产权，你会得到一张黄色的产权地契（是黄色的，不是复印的，只不过是你公寓的面积，不是土地的），你还会得到一个泰国人的户口本。你拥有它完全的产权，可以去银行做抵押贷款，只不过贷款比较难。国内虽然只有70年，同样你有房本，你可以把房子用作抵押。而Leasehold是不可能给你做抵押的，因为你没有属于你自己的地契。
普吉岛买房第二坑
过户税费3.3%？
为什么会有一共6.6%，开发商和买方各一半3.3%这样的税率存在，这个我不太清楚，我推测大概是中国人包房，所以新房其实变成了二手房，但仅仅是推测，我不是具体从业人员，不是很肯定，欢迎大神指教。目前市场上有非常多中国人参与的项目都会报出这样的税率，基本上我看到这个税率就会转头走人。
因为我买的房子只交了1%左右的税，我的朋友在曼谷买房，以及我询问过的没什么中国人参与的项目全部都是这个税率比。而当年我把我公寓卖掉，我们去土地局过户，我和我的买家在这次二手房的交易中共承担了大概5-6%的税费。所以不用多说，一套房多的税是小事儿，这个房子到底是什么性质，一定提前了解清楚。至于付款到中国账户，就更是比较扯。Freehold会严格的要求出示境外转账汇款证明，这点一定要注意。
普吉岛买房第三坑
只有一张图纸，EIA没过，4年以后交房，你敢买？
我只能说，大饼很美好，现实很骨感。EIA是什么？泰国环境影响评价，很多帖子都介绍过了，它是对开发商实力的一大考核，非常严格，非常难过。只有EIA通过以后，楼盘才可以正式开工及发售。如果你买的时候还没过EIA，意味着你的开发商没办法开工，设计随时都会变化。所以，图纸再美好，交房一坨屎，几年以后才发现买的和之前不一样，你该怎么办？投诉？告他？赔钱？
这些事儿你在国内都那么难维权，你觉得你一个人在泰国人生地不熟，泰语都不会，你能搞得定？如果可能尽量还是选择已经在盖的期房，或者准现房，相对还是有一些保障。如果是交房很久的现房，说明销售不好，并且你可能会买到被住过的房子，所以里面的设施会不太有保障，比如当年我买的那套房子，会经常修修补补。
普吉岛买房第四坑
包租10年，每年固定7-8%收益，有保障？
你真的会觉得这是保障，而没有发现这是个巨大的坑么？以你买200万泰铢房子为例，每年收益7%来计算，1年你大概可以拿到14万泰铢，2年、3年还好，10年以后14万泰铢是多少钱呢？虽然泰国经济发展没有中国好，楼市的涨幅和通货膨胀率也没有那么夸张，但可以肯定的是现在的14万泰铢的年收益，和10年后14万泰铢的年收益绝对没办法等价。等你反应过来了，合同已经签了，毁约毁不成，人家有各种办法扣你钱。而你其实也没办法像我一样在普吉自己打理房子的租售。这就会很郁闷。
这还是在开发商有良心的情况下真的会返你10年，很多小开发商，大概就比我公司规模没大多少，圈块地，你也不知道到底是不是他们的，楼也没建，那么大的体量，你有什么理由相信他不会像前两天那个泰国开发商一样卷钱跑掉，而老老实实给你建房子做管理呢。所以包租这件事儿恐怕没有你想的那么好。
还有，你要相信羊毛出在羊身上，他给你承诺的收益其实早早就加在你的房价里了。我2014年花了190万泰铢包家具家电，27平米，现房，Freehold，收益与开发商55分成。小区环境，位置，房子当时我都很满意，但是当我收到第一次包租回报的时候我的内心是崩溃的，开发商很诚恳的给我们业主写了一封道歉信。但是当我拿到第二次收益（10-12月，12月普吉岛最赚钱的月份）之后毅然决然地取消了它们的包租合约。
你可能都难以想象，租金有多低。我在很无奈的情况下才自己做Airbnb房东，这套房子旺季的时候一个月大概能有2万泰铢左右的净收入，淡季不稳定，好的时候有1.5万泰铢，差的时候会有8000泰铢左右，全年均下来也基本上刚刚够7%-10%的收益。而我的管理公司，当年3个月只给了我4000泰铢，这是什么概念？我真的不知道，这家Booking评分8.4，外国人居住起来口碑还不错的公寓，他们是怎么能烂到只给出4000泰铢的收益。而现在同开发商隔壁的三期同户型已经卖到300多万，3年包租8%，并且如果你一次性付清，提前可以给你返租金。
你觉得这100多万泰铢都去哪了？190万的时候，我每年做7%-10%已经感觉很吃力了（当然受各方面因素限制，自己管理确实不如管理公司），但现在300万泰铢同户型房子，你相信他们有实力给你分成8%？即使这样，我都觉得这家开发商比起现在的很多开发商也还算良心了，虽然我们一度撕逼到要去法院的程度，但是至少它的全部手续合规，位置不错，而你真的能落下一套实实在在的房子，这个位置也确实稀缺。
如何来看一个项目投资回报率是否靠谱，你用你的房价*他承诺给你的回报率/12个月看下每个月平均下来的租金情况，但是这只是你大概净得的一个收入，管理公司至少要赚到你净收入的2倍到3倍才可以Cover他的成本及利润。然后你再来倒推下你每天的房价，看看这个价格是不是一个比较合理的房价，如果用这个价格你是否愿意住（算法不一定准确，但是可以用这种方式做一个初评）。
我觉得这种公寓产品其实很难等同于酒店，除非全部打包强制酒店管理，不然一部分酒店管理，一部分房东经营，里面一定会非常混乱，租金也不会很好。比如我的那套房子，官方标价旺季2000泰铢，淡季1000-1200泰铢，但实际上我在自己出租的时候，旺季1400泰铢基本上就是极限，淡季最淡的时候基本上只能卖到500-800泰铢。
因为整个小区的市场就在这里，大家都是自己管理，所以压价很低，管理公司就很难再做高。但如果是同级别的酒店，淡季至少还是可以卖到1000泰铢+，而且如果营销能力强，基本上也是可以做到满房的。刚刚谈到Airbnb，最近泰国的一条法律让很多房东都水深火热。其实这条法律一直都在，只不过最近又更加明确了没有正式取得酒店执照的物业是不可以做30天以下的短租的业务。
虽然还不明确的知道之后的走向会怎样，但是这对在售的物业项目不是一个什么好消息，特别是普吉岛。为什么？因为普吉岛本来是旅游城市，大部分的出租业务就是靠类似酒店的日租，这一法令的限制，会大大影响物业的日租业务，而Airbnb是我们这些房东的主要销售渠道，也将会受到很大的影响。
第五坑
中国买房思维看泰国
很多人错过了当年中国房产的大红利时期，所以把眼光放向海外，或者考虑全球资产配置，以对冲风险，再加上各种忽悠，就真把泰国当成了未来投资的蓝海，准备捞一笔。什么学区房概念，未来交通的规划，市中心商圈，中国人的思维和心理，统统用起来，什么烂房子，包装一下，都是好项目。这些东西在曼谷不算什么，在普吉岛就更不值得一谈了。普吉岛的核心就是海滩区。
学区房是啥？远离游客的郊区而已。普吉岛的国际学校大部分只要你足够有钱就可以上，少部分非常优秀的，需要孩子也足够优秀，但是最主要的还是要有钱，所以所谓学区房只是离的近而已。普吉岛最好的两所国际学校British International School和UWC都在荒郊野岭，BIS所在的区域我很喜欢，一套又一套的小别墅在建，风景宜人，但是我一直下不了决心买。
因为离我的活动区域，游客区域实在太远，如果我退休，也许我会毫不犹豫的选择那里，但是现在，我还是想每天多睡一会。已经有很多年在说普吉岛要建轻轨啦，地铁啦，反正他们的蜗牛速度，你指望你的房子守着轻轨增加附加值，还不如趁早换个项目，更何况普吉岛本来不大，基本上家家有车或摩托车，我们有或没有公共交通，也都过了这么多年了，你觉得真的会有多大的颠覆么？
至于市中心商圈，比如Central商圈，确实方便，但是以本地人为主，房子不贵，也确实租不上价。周围的Condo，一室长租基本上都是在1.2万泰铢上下打转，有的可能只有8000-9000泰铢。不是说不会有游客来住，但是获客成本和难度要远远大于海滩区，毕竟大家来普吉岛是为了看海的，又不是光来逛街的。而海滩区的小公寓，如果不做日租，仅凭长租，也是很难租高价的。
像以前的Saturdays月租4万泰铢，像我们这些土著，虽然喜欢，但是基本上不可能会花4万泰铢住一个45平米装修很漂亮的公寓。如果我单身，我能给到的价格最多是1.5-2万泰铢，因为4万泰铢左右我已经可以租到一个位置方便，带泳池的两卧室别墅，我为什么会花同样的价格去住一个位置差不多的公寓呢？
所以在普吉，公寓的长租收益并不好。如果是日租，就完全不同，再以Saturdays为例，自从他们不只做长租以后，局面就完全不同。一晚上2500-3000泰铢，旺季的时候5000-6000泰铢的日销售价格，是完全合理并能被接受的。加上项目的开发商和Foto Hotel是同一家，出租对她们来说完全没问题。即使这么有经验的团队，他们给到的包租方案也仅仅是3年6%。
虽然整体看，普吉岛的土地资源是越来越稀缺，房价上涨是必然，但是因为本地人的刚需不旺盛，所以市场并没有想象中的那么好。从你卖二手房要交的中介费就可见一斑。很多人想着，我买一套房，存着，除了赚租金，还有土地每年升值的部分，稳赚不赔，到时候即使有什么问题，转手一卖就好了。但整个泰国的二手房买卖都不活跃，你的房产可能很难变现，在没变现之前，他就是一堆数字而已，所以如果你是抱这样的想法，一定要慎重再慎重。
所以，总结来看，如果你是身家千万以上，有闲钱，花个几十万上百万就跟买个包和衣服一样简单，偶尔来普吉岛度个假，想住自己的房子，欢迎你来普吉岛置业。如果你只是手里刚刚好有100多万的闲钱，怕放着也没有特别好的投资渠道，想着省事儿还有人帮你打理房子，每月有租金，房子还会升值以后变现，建议还是慎重出手。
普吉岛的房子租金收益不差，但是泰国政策变幻莫测，还是会存在比较大的风险。从全球资产配置来看，泰国可能不适合每一个人。那为什么我会在普吉岛买房？第一次不了解，发现接了个烫手山芋，第二次纯粹自住需求，而且我老公是泰国人我们可以全款贷款，不占用资金，银行的4%利息的便宜不占白不占。
本文图片来源于网络，纯粹随机挑选，不针对任何项目。我不是专业地产从业人员，只从我自己的切身感受出发，写我自己的经验和看法，如有不专业的地方欢迎讨论。如果挡了谁的财路，也希望放过小的，小的没那么大影响力，只是写写自己的见闻。
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